Письмо Минфина России от 22.01.2018 № 24-03-07/3060 "О заключении заказчиком договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение"

Согласно пункту 3 части 1 статьи 1 Закона о контрактной системе данный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд, связанные с заключением гражданско-правового договора, предметом которого является в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся в том числе земельные участки.

На основании изложенного при заключении заказчиком (в том числе унитарным предприятием) договоров аренды земельных участков, в том числе находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежит применению Закон о контрактной системе.

По вопросу заключения заказчиком договора аренды земельного участка, который находится в государственной, муниципальной собственности и на котором расположены здания, сооружения, принадлежащие заказчику на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, позиция Минфина России и ФАС России содержится в совместном письме от 28.06.2017 N 24-04-01/ВН-28711, N РП/43555/17, в соответствии с которым земельный участок в случае, установленном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), может быть предоставлен заказчику без проведения торгов, который, в свою очередь, имеет право заключить договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на предоставление такого земельного участка, на основании пункта 6 части 1 статьи 93 Закона о контрактной системе без применения конкурентных способов определения поставщика (подрядчика, исполнителя).

По вопросу заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора Департамент считает возможным сообщить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона о контрактной системе законодательство Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Бюджетного кодекса Российской Федерации и состоит из Закона о контрактной системе и других федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в части 1 статьи 1 Закона о контрактной системе. Нормы права, содержащиеся в других федеральных законах и регулирующие указанные отношения, должны соответствовать Закону о контрактной системе.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с частью 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Статьей 39.20 ЗК РФ установлены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 39.20 ЗК РФ если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке (содержание понятия установлено в части 2 данной статьи), принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с частью 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с частью 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанный договор аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Кроме того, в соответствии с частью 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В соответствии с частью 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

В соответствии с позицией, отраженной в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015, при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы.

На основании изложенного, учитывая установленные законодательством Российской Федерации особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, в том числе предусматривающие случаи обязательного заключения договора аренды, а также положения части 1 статьи 2 Закона о контрактной системе, Департамент полагает возможным заключение заказчиком договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на предоставление такого земельного участка, на основании пункта 6 части 1 статьи 93 Закона о контрактной системе.

При этом Департамент обращает внимание, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка должен соответствовать требованиям Закона о контрактной системе, в том числе предъявленным в статьях 34, 95 Закона о контрактной системе.